《东成西就2011》主题曲 今宵多珍重 陈奕迅偷吻莫文蔚
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作为今年楼市最有看点的“国庆黄金周”广州市场将如何表现值得期待。从节前的市场走向可以看出,10月将是开发商们火拼的关键时期。据中原地产的数据显示,黄金周连带着中秋假期,广州新房市场的新增供应达到5000套左右,预计入市楼盘30多个。记者发现,今年广州东部的知识城板块以及西部的芳村板块都是新盘林立,大家都铆足劲要在旺季大干一场。今年的“银十”广州楼市将上演一场楼市的“东城西就”大戏。
预计新增供应5000套
据中原研究部监测,今年中秋国庆双节期间(9.26-10.7),广州新房市场预计新增供应5000套左右,预计入市楼盘30个左右,住宅公寓各有千秋,新黄埔南沙增城将是热点,荔湾广钢新城靓货吸睛。
从推货节奏看,在9月19日千人抢盘的热浪背景下,同时受9月23日广纸地块被二十余房企高调抢夺,创2015年宅地最高地价的热烈气氛烘托下,中秋假期发展商推货热情高涨,预计将有12个盘上千套新货入市,其中公寓盘6个。而国庆假期,预计供应套数会在中秋基础上稳步增长。
从推货策略来看,中秋假期的所推楼盘,大部分前期都经历一个月以上的蓄客期,实客量有保证,开发商前期准备充足,旨意开盘即大卖。而国庆假期所推楼盘,目的则各有不同。部分经历了较成熟的蓄客期,以开盘销售为主要目的;但也有相当部分,仅以加推少量货量形式,同时配合丰富多彩的活动和优惠,主要目的还是吸引客流、聚集人气,为后续产品蓄客做准备。
从推货产品看,中秋假期公寓产品占据大半个天下,而国庆假期则仍以住宅产品为主,尤其是95-115平的三房改善户型供应比例将会最大。
从供应区域来看,外围区仍会是主力区域,尤其是南沙、番禺、增城三个区域,竞争将相对更加激烈。南沙双节假期的代表楼盘有霍英东旗下南沙湾石奥、南沙湾东苑、南沙首席极小户型广晟圣陶沙、时代地产南沙第三盘时代长岛。另外还有诸如进港大道沿线公寓南沙涉外公馆、盈江国际等。增城区双节假期的代表楼盘首推碧桂园新品“凤凰城星悦”;番禺区域的火力重点,主要分布在万博商圈和南站商圈。万博地标奥园国际中心预计会在双节假期入市,而南站则有首席住宅臻尚苑,另有公寓路福联合广场。新黄埔区的主攻火力预计会集中在萝岗,代表楼盘金融街融穗御府、绿地中央广场等。中心城区中,荔湾的广钢新城、海珠的广纸预计会隔江而战,金融街融穗华府、葛洲坝保利曼城、绿地越秀海玥(广纸)等大发展商倾力打造的高端靓货,预计吸睛效果一流。
总体而言,根据中原研究部监测,预计今年的双节假期(9.26-10.7)期间,广州一手楼市的气氛会越来越火热。但是,受制于宏观经济的低迷,各发展商、各楼盘之间的竞争角逐,将会更加激烈。不过,金九银十总体成色仍是有保证的。
西部可关注芳村
“国庆黄金周”可以说是今年广州楼市最热闹的时期。而西部的芳村由于广钢新城的大量新盘即将推出,成为最值得关注的区域之一。在9月底,作为“广钢新城”第一个正式开售的项目,中海花湾壹号的推出为广钢新城打响的头炮。据中海地产人士透露,此次开卖共推出近千套货源。其中住宅的推售量达到600套,户型包括80平方米两房、90/95平方米小三房、110/120平方米大三房(2+1),140平方米四房(3+1)、160平方米四房(3+1)。由于VIP客户需求量较多,现场还临时加推了B8栋部分房源。除了住宅以外,项目的商业部分“中海花湾国际”也在当天同时推出B1栋精装国际公寓,货量有300多套,户型包括38-50平方米两房和70平方米四房。从推货的集中程度以及产品的定位来看,此次中海花湾壹号对于首次亮相打响头炮的意愿非常的强烈。住宅推出的产品都是面向刚需的,对于首次置业者和换房家庭的吸引力都具备。而同时推出公寓产品,更是将投资者也拉了进来。
据开发商公布的数据,当天中海花湾壹号就已经成交约七成,金额约12亿元,创下广州楼市单日销售记录。值得关注的是,在广钢新城,中海花湾壹号的开售只是一个起点,10月,将会有更多的新盘在这一区域诞生,而这些项目的开发商都是业内的“巨头”。未来几个月一场“巨头之战”不可避免。
记者发现,除了已经开盘的中海花湾壹号外,目前在广钢新城板块,金融街融穗华府也将于近期开销售中心,项目主打小户型,刚需群体可关注。户型产品结构主打70-90平方米刚改小户型,占整盘的90%,少量100平方米以上的大户型,定位客户年龄层趋于年轻群体及投资型客户群。这个项目的优势就右于产品总价较低,置业负担比较轻。
除了金融街的项目外,葛洲坝保利曼城也即将开卖,产品户型也偏向于实用,83平方米两房户型,赠送一个房。97平方米做到真正的三房,相比之下中海花湾壹号只能做N+1产品。而110平方米做到真正的三房,近6米的超长阳台。户型实用率比其他项目高。
此外,葛洲坝保利曼城为纯宅地的居住项目,葛洲坝保利曼城规划建有4栋39层高的住宅楼和一个地下4层的地下室。密度较广钢新城其他项目更低,居住舒适性更有保障。
东部知识城大军来袭
西部有广钢新城,东部作为近年来的供应大区仍是今年国庆假期楼市支撑的重要力量。特别是今年东部除了原有的科学城板块外,中新知识城板块也加入了推新大军当中。据了解,这个国庆假期,知识城板块有6大楼盘在售。和同区内的科学城板块一样,知识城板块同样是刚需之城,黄金周大部分产品为70-100平方米的两房及三房;和科学城板块楼盘售价普遍为14000元-16000元/平方米不同,知识城板块的万元售价已算是高价。
增城撤市设区、黄埔和萝岗合并的利好,提升了知识城板块楼市的影响力。最重要的是,地铁14号线知识城支线工程进度顺利,有望在2017年年底建成,让更多消费者对知识城板块的楼盘兴趣渐浓。行政规划调整的利好让知识城从广州市区的边缘变成较中心的位置,交通的利好让知识城未来的出行更加方便,这些无疑加重了知识城板块楼盘在消费者心目中的分量。
9月中旬,知识城板块新盘广州绿地城抢在国庆前首次开放,吸引到万人到场;而同一区域的中泰天境的首次开放也有千人到场。正因前期人气旺,广州绿地城原计划推400套新货,后来增加到500套、600套;中泰天境在开放后没多久,便把达到预售条件的200多套单位一次性推出市场。
在首次推出并成交大批新货后,广州绿地城和中泰天境国庆期间可供销售的新货有所减少。据介绍,中泰天境近期将加推全新一栋单位,但货量比之前少了一半。广州绿地城近期也将加推少量单位,再次较大规模的推货预计要到国庆后。万科幸福誉、天韵瑚璟花园计划在9月底或国庆假期推出新货,货量为一两百套。
国庆期间,知识城板块的新货预计只有七八百套,刚需买家仍是主要客户。除合景天峻有少量三四十平方米的投资型公寓、天韵瑚璟花园有少量140平方米的大户型外,主力产品为70多平方米的两房及约110平方米的三房。
文/图 南方日报记者 蒋劲劲
促销优惠着数多多
广州楼市逐渐回暖,成交量价齐升,预售房源也持续上涨,各大区域的楼盘都在不断地摩拳擦掌,鼓足了劲要在10月冲出一波销售高潮,优惠打折是必选方式。据搜房网数据监控中心统计,截至2015年9月24日,广州在售项目共429个,预计10月份推出优惠的项目181个,推优惠楼盘占比为42.19%,再创2015年7月来新高。
银十大盘让利大爆发
作为金九银十的爆发月,开发商应该加大火力抢市,但今年却火力不够,优惠楼盘数出现了小幅下降。预计10月份推出优惠的项目181个,占在售项目的42.19%,环比9月下跌2.69%。优惠幅度方面,大让利盘实现大爆发,据小编统计目测,优惠10万以上占据数量较多,比银九让利空间大很大。
从形式上看,优惠形式多样。多大楼盘推出公积金付款方式让利可以说是银十的一大亮点,且市区郊区都有楼盘推出公积金付款。如海珠区的江山国际主推162平方米三房和185平方米四房单位,公积金、商业贷款优惠均为95x98折;南沙的南沙心意华庭主推11-14栋70-87平方米两房及小三房单位,公积金贷款9.7折,商贷享1万惠5万并有9.4到9.7折不等的优惠;增城的荔富湖畔推出77-146平方米两到四房单位,公积金99×99折,商贷额外有97折,一次性付款再98折。
另外,10月优惠盘中出现了低首付、电商团购优惠、送车位使用权、送车位、送装修礼包、一口价单位、首付分期付款等多种形式,如白云区的隆泰逸品君庭主推192-231平方米四五房平墅单位,买房送车位,赠送独立庭院;从化的荔山雅筑81-168平洋房单位,首付款可分期优惠,分为一年期及一年半期,首付3.5万起。
从让利幅度上看,优惠10万以上优惠楼盘数量较多,如番禺的奥园城市天地主推45-56平方米loft公寓、80-100平方米商铺,购房可享3万惠12万,另房天下红包10000元;花都的班芙小镇主推92平方米三房、103平方米四房单位,部分单位低至5字头,小户型能享受0首付优惠;越秀的竹雅苑主推82-117平方米三至四房单位,购房可享5万惠20万优惠。
推新让利盘刚需价居多
据搜房网数据监控中心统计,预计10月份推新让利的楼盘为25个,比上个月(24)仅少1个,其中番禺7个,荔湾5个,增城、南沙各4个,从化3个,花都、黄埔各1个,天河、海珠、越秀、白云各0个。
从产品类型方面,25个推新让利盘中,22个洋房推新优惠,占比88%,2个公寓推新优惠,1个别墅推新优惠。价格方面,刚需价为主,1字头及以下推新让利盘占15个,占比60%,如从化的珠江壹城低至7字头,购房可享8000惠8万元优惠;增城的合景花漫里,带装修均价8600元/平,洋房享2万惠12万优惠;南沙的万科南方公元,带装修均价9600元/平方米。购房享2.5万惠8万,一次性付款96折或商业贷款97折,准签有额外99折。
传统的核心四区天河、荔湾、越秀、海珠楼盘优惠占比均不高,银十的荔湾却实现突破,预计10月推出优惠楼盘数14个,占在售项目的63.64%,位居榜首,很大程度与广钢新城有关。荔湾的广钢新城自去年拍地到今年8月首盘亮相,可谓赚足眼球,目前板块已有三盘正式亮相,分别是金融街融穗华府、中海花湾壹号、葛洲坝保利曼城。由于该板块中海、保利、华发、金融街、方兴、深振业、北大资源七大大品牌房企云集,形成连片开发,因此受到市场热捧。
南沙一直都是个“政策市”,自今年以来每个月楼盘优惠比例均是全市前三甲,此次银十预计推出优惠楼盘数22个,占在售项目的55%,位居排行榜第二名。南沙自今年4月的自贸区挂牌利好刺激,受关注度飙升,2015年上半年,南沙楼市的成交量达到了74万平方米,超越了2014年全年的71万平方米,库存消化周期由2014年高峰期的33个月,迅速下降至今年8月的10个月。
南方日报记者 蒋劲劲
记者观察
十月市场值得关注
对于今年买不买房的话题已经成为老生常谈的调子。近日不少已经观望了大半年的潜在置业人士都开始有冲动到市场去看看。记者在市场中观察后认为,今年的10月还是值得买家去关注的。
首先是今年的热点区域比较多。如果说南沙是去年的一个置业热点区域,那么今年10月广州的楼市热点地区不仅大幅增加,而且看上去都比南沙吸引。目前已经是刚需购房时代的房地产市场,自住的需求超于投资,无论是从便利性还是实用性而言,如今已经在市场中亮相的芳村广钢新城板块以及新黄埔的科学城、知识城板块对于自住刚需来说都是具有不小的吸引力。这些区域不仅有规划的支撑,而且与市中心的绝对距离仅是南沙的一半,同时还拥有交通、商业配套、生活配套等多种规划利好。
其次,价格也是值得买家去留意今年10月广州楼市的另一大重要因素。今年楼市可以说是经历着一个缓慢走稳的过程。走到国庆黄金周,在价格上已经表现得比较稳定了。如今很少有哪个盘大幅降价的现象。然而也可以看到,没有哪个盘可以实现大幅涨价。当下,价格已经处于一个较为稳定的状态。这对于自住买家来说其实是一件好事。随着地价的不断上涨以及库存的清理,未来房价已经很难出现大涨大跌的状况。
买家对于“十一”期望不小
在9月初的时候,由于市场的慢热,“金九银十”的旺季征兆一点都不明显。然而,当十一黄金周的步伐越来越近,一股楼市热浪已经可以明显的感觉得到。对于即将到来的黄金周供应大潮,不仅开发商们紧张地等待,购房者们也在急切地期盼。近日有机构公布10月置业调查,结果显示,超过70%的购房者对后市期望高,其中新黄埔赶超番禺成为最受青睐的置业区域。
金九不旺银十旺
据搜房网数据监控中心统计,9月第一、第二周,广州楼市成交量仅为千余套,成交均价也从1.6万/平连续下滑至1.4万/平,开局显冷。第三周虽出现量价齐升,但幅度较小。对于金九是否会在后期爆发,60.83%的购房者认为“没有金九,楼市会保持现今平淡的成交”,仅21.67%的人认为后期爆发,成交量价上涨。对于导致今年金九不旺的原因,34.17%的购房者认为广州房价依然偏高,买不起;15.83%的认为金九开发商促销力度不足,但更多人觉得买房不在乎金九或是银十,适当选择自己的买房时机就可以了,这个比例占到39.17%。
但9月的表现平淡并不代表着以国庆黄金周开局的10月也是如此。作为今年最被看好的市场旺季促销节点,早早就已经有专家分析认为,金九银十的真正爆发期是在9月底10月初。而据调查数据显示,40.83%的购房者认为10月成交会增长,35.83%的人认为成交会保持平稳,仅23.33%的人表示成交会下滑;对于未来房价方面,39.17%的购房者认为10月房价继续上涨,仅27.5%持相反的观点。整体而言,购房者较为看好10月广州楼市。
事实上,一些对于市场发展表现得比较灵敏的开发商也早早地预感到10月的旺季到来,都将重兵压在了这一节点之上。如敏捷地产仅在一个黄周金就以“40盘联动”的方式大搞营销战。在广州不管是商业还是住宅项目都集中在这一时期大量推货,甚至连一些作为“压轴”的产品都选择在十一黄金周推出市场以求打一场成功的销售大战。
政策对购房刺激并不很大
今年,对于楼市的提振政策并不少,而更为关键的是,一般在大的销售节点往往都会有一些利好市场的政策出台。如在今年的五一前,就出现了政策潮。十一国庆黄金周的到来,也使得大家对于政策的刺激产生了兴趣。然而,无论是行业机构还是购房者,似乎都认为政策对于购房的刺激作用并不大,关键还是需求。
对于10月而言近一个多月以来,政府不断释放利好,从实施降息、挂牌、公积金贴息到限外放松等等,购房者看待这些政策的态度就较为平淡为。调查显示,56.67%的人表示,政策虽然好,但是各地落实不一,帮助买房的效果自然也有限。19.17%的人更是直接表示,这些政策没影响。在所有的刺激政策当中,房贷利率政策的变动是最能引起购房者兴趣的政策,调查结果显示,对于降低房贷利率的举措,24.17%的购房者看好。
新黄埔最受置业客欢迎
早在金九开局的时候,曾经有调查数据显示,购房者最为喜欢安家置业的区域是番禺。但在10月来临之前,番禺的置业地位已经被动摇。据搜房网公布的最新调查显示,新黄埔以19.15%的认同率赶超番禺,成为购房者优先置业的区域,番禺以15.96%的占比位列第二,而天河第三,占比17.02%。其余各区占比均在10%以下,差距不大。
9月1日,黄埔和萝岗正式并区挂牌为“黄埔区”,后续黄埔规划、8条地铁线方案等公布,市场关注度渐高,楼市成交也不断上涨。而9月-10月份期间,黄埔推新货量巨大,将近10个楼盘推新。
文/图 南方日报记者 蒋劲劲
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